Пука ли се имотният балон в Испания?

[shayhiri]

Пука ли се имотният балон в Испания
02 Април 2008, 08:33
Източник: Dnevnik.bg

От миналата година, когато започна международната криза, причинена от провала на рисковите ипотеки в САЩ, финансовите кръгове в Европа се питат коя страна ще бъде най-силно засегната. Говори се за държави, в които жилищното строителство е най-голямо и сумата на ипотеките е най-висока - Ирландия, Великобритания и Испания. Напоследък все повече става ясно, че това ще бъде Испания, изпитала истински строителен бум между 1993 г. и 2007 г.

Факторите зад този бум бяха няколко. Жилищният фонд в страната беше сериозно остарял, а жилищата бяха най-изгодната инвестиция, тъй като носеха много по-голяма печалба от ниските лихви на банките. Освен това ниските лихви поевтиниха ипотеките, което ги направи по-привлекателни за много семейства. Това продължи до преди 2 години, когато EURIBOR (индексът на междубанковите операции, с който се изчисляват ипотеките) започна рязко да се покачва. Важен е психологическият фактор, тъй като испанската култура дава приоритет на закупуване на собственото жилище.

Така строителството на жилища растеше с умопомрачителни темпове - през 2003 г. то достигна до над 800 000 нови жилища, повече от строителството на жилища във Великобритания, Германия и Италия, взети заедно. Едновременно с това силно нарастваха и цените на жилищата, най-вече поради спекулации. За десетилетието между 1997 и 2007 г. повишението беше с общо 190%, а 2000 г. - средногодишно с 18%. Високите темпове на жилищно строителство допринасяха за ускорения растеж на испанската икономика - средно с около 4% годишно, доста над останалите страни от ЕС. Самото строителство представляваше 18% от брутния вътрешен продукт на страната и създаде много нови работни места.

От миналата есен обаче конюнктурата в строителството рязко се промени. До голяма степен това се дължи на споменатата международна криза. Испанските банки традиционно вземаха заеми от чужбина, за да отпускат ипотеки и да финансират строителните компании. Вярно е, че националната испанска банка (Банко де Еспаня) винаги е давала по-стриктни инструкции на частните банки в страната при отпускането на ипотеки и по този начин се избягна една много по-дълбока криза, подобна на тази в САЩ.

Повишените лихвени проценти превърнаха изплащането на ипотеките в бреме за много семейства с по-ниски доходи и накараха тези, които търсеха в новите жилища изгодни инвестиции, да се въздържат от купуване. Освен това те отблъснаха много чужденци, които купуваха масово нови къщи в Испания (най-вече англичани и други жители на Северна Европа), като търсеха испанското слънце и по-ниски цени.
Първите сериозни данни за спукването на имотния балон се появиха в икономическите публикации за януари т.г. Продажбите на завършени жилища през този месец намаляха с 27% според националния статистически институт, докато броят на новите ипотеки спадна с 28%. На много от новопостроените къщи вече може да се види надписът "Продава се". Около една трета от новите жилища стоят празни. Намаляващото строителство се отрази веднага върху заетостта. През януари броят на безработните се увеличи със 132 378 души, двойно повече от януари м.г. и най-голямото месечно увеличение на безработицата през последните 20 години.

Става ясно, че единият от моторите на бързото испанско икономическо развитие е сериозно повреден. Икономистите спорят върху това как този факт ще се отрази върху икономическия растеж на страната. Правителството предвиждаше икономиката да расте през 2008 г. с 3.1%., но според Европейската комисия и Международния валутен фонд той ще бъде под 3%. Основният въпрос е как това ще се повлияе на заетостта. Смята се, че ако растежът спадне под 3%, безработицата ще се увеличи особено сред имигрантите, които дойдоха в Испания с милиони през последните години.

Докато специалистите смятат, че спукването на имотния балон се дължи предимно на външни фактори, мнозина обвиняват правителството, че не се е намесило своевременно. Избраният повторно министър-председател Сапатеро заяви, че неотложно ще вземе "шокови мерки", за да стимулира икономиката - най-вече чрез увеличаване на инвестициите в държавното строителство и в инфраструктурата, с което да се осигури работа на част от уволняваните работници в строителството. Какви точно ще бъдат мерките и как ще се отразят на икономиката ще научим може би до края на април.

Моят съвет към онези българи, които вече са се запътили към Испания или смятат да направят това в близко време, е да изчакат развитието на кризата в Испания или да идват само с редовни работни договори.

А моят съвет е, ако някой все още вярва, че БГ имотите ще струват все повече или че оправдават дори и наполовина настоящата си цена, да прочете дума по дума горната статия, защото тя дава в доста сбит вид сериозна част от много сериозното положение. Само дето у нас, както винаги, нещата са 10 пъти по-зле. Бъдете разумни.

[dellusion]

Е то намаляването на строежите е първата фаза, втората е падането на цените.

[Morwen]

Така ли? Според икономиката намаленото предлагане докарва повишени цени. Друг е въпросът, че вероятно има и намалено търсене. Но в статията се говори за предлагането, все пак.

[zhivik]

Все пак е хубаво да се види къде точно е намаляването на строителството - дали само в курортните райони, където чужденците купуват къщи, или навсякъде. Ако има по-малко строителство предимно в курортите, това няма да се отрази върху цените на жилищата в останалата част на страната, тъй като там няма причина търсенето да спада. Разбира се, ще има проблеми за провинциите, които разчитат предимно на туризъм, като Андалусия, тъй като приходите от чужди туристи ще намалеят, което ще се отрази във всички икономически сфери, не само строителството.

Аз лично смятам, че проблемът е много сходен с този у нас - в курортите се строи прекалено много, прекалено много фирми се наемат с повече проекти, отколкото могат да си позволят, в резултат на което задлъжняват, и при първото по-рязко покачване на лихвите започват да издишат, тъй като нямат никакви свободни средства (все пак строежите им са предимно на кредит). У нас става същото, все повече банки споменават, че избягват да финансират нови строителни проекти, и то не само в морските, ами и в планинските курорти. Но това изобщо не се отразява на строителството в големите градове, което е предимно жилищни кооперации и бизнес сгради, и за тях търсене има, и още как.

Така че статията просто не е пълна, явно отново защото написалият е си няма добра представа от икономика, което уви е практика сред нашите журналисти, дори и в по-сериозни вестници като "Дневник".

[dellusion]

В един момент се е оказало, че нови сгради се строят, но няма кой да ги купи. Предприемчаите реагират като спират да строят. Но това няма да реши проблема, а ще предотврати по-нататъшното му задълбочаване. За да могат да се пласират вече наличните апартаменти, ще трябва да им намалят и цената. Точно същото се случи и в щатите. Имам познати там и те разправят, че хора които са си купили навремето апартаменти на кредит, сега им е по изгодно да престанат да ги изплащат и да си куят нови .

[zhivik]

В САЩ положението е различно, там кредитната култура се е наложила още от годините след Втората световна война. Освен това, цените на имотите са безумно високи, как ти се струва малка дървена къща, с две спални и миниатюрно дворче да струва от порядъка на четвърт милион? Съотношението на задлъжнялост на домакинствата към БВП в САЩ е най-високото в света, така че САЩ не е точно най-добрият пример в случая. Иначе това за цените на новите жилища сигурно е така, там не споря.

[shayhiri]

А ние имаме ли ИЗОБЩО някво БВП извън точно строителството, кредитирането, търговията и некоя друга услугица? Сещате ли се кво ше остане от него при имотната/кредитна криза? Порочен кръг?

САЩ наистина не са много добър пример в случая. Защото ние тука сме 20 пъти по-зле отвсякъде.

Ето за задлъжнялостта у нас, отново много смекчено: http://capital.bg/show.php?storyid=477552 И тва, вече старо:

Имотният сектор с тревожен ръст на дълговете
На лев фирмен борч се падат едва 61 стотинки БВП
10 Март 2008


Дълговете между фирмите се увеличават два и половина пъти по-бързо от ръста на брутния вътрешен продукт (БВП), сочат данните на Българската стопанска камара (БСК) за 2006 г. Така при средногодишен скок от 20 процента на борчовете на бизнеса, през 2008 г. те ще достигнат 100 млрд. лв., прогнозира в понеделник председателят на БСК Божидар Данев.

Ако през 2006 г. на всеки лев фирмен дълг са се падали едва 61 стотинки БВП, то през настоящата година съотношението ще достигне лев за 50 ст., което ще се отрази негативно върху икономиката, каза Данев.

Към края на 2006 г. междуфирмените задължения са надхвърлили 81 млрд. лв., докато пет години по-рано те са били около 34 млрд. лв.

Анализът на структурата на задълженията показва, че с най-големи дългове за 22.3 млрд. лв. остава търговията. Това представлява 27.5 на сто от борчовете, но е тревожно почти тройното нарастване на борчовете в сектора на недвижимите имоти спрямо 2001 г. Така в момента на отрасъла се падат 11.1 процента от общата задлъжнялост или 9 млрд. лв., което според БСК създава опасност от серия верижни фалити в сектора, което ще удари и строителството с неговите 8.4 млрд. лв. дългове и свързаните с тях отрасли

По думите на шефа на БСК в Банско има над 20 хиляди непродадени апартаменти от типа вилни селища, за които са взети кредити, а край морето бройката им стига до 200 хиляди. Това може да доведе до верижна реакция на фалити, каза Данев.

В транспорта и съобщенията задлъжнялостта достига 7.9 млрд. лв., производство на хранителни продукти, напитки и тютюневи изделия – 5.2 млрд. лв., а разпределението на електроенергия, газ и вода е натрупало 5 млрд. лв. Металургичният отрасъл дължи 4 млрд. лв., като 60 на сто от тези борчове се падат на "Кремиковци".

През 2004, 2005 и 2006 г. поради засилената инвестиционна активност, включително рязкото нарастване на сделките с недвижими имоти, дълговете на бизнеса към банките са нараснали 2.8 пъти. Към края на 2006 г. дългосрочните задължения са достигнали 30.8 млрд. лв., което е с 25.7% повече спрямо предходния период. Особено голям е ръстът при облигационните заеми на фирмите – 4.3 пъти до 1.323 млрд. лв.

В същото време е намалял делът на задълженията към свързаните предприятия, търговските заеми, социалното осигуряване и персонала, сочат данните на БСК. Като цяло обаче по-голямата част от предприятията са счетоводно декапитализирани, тъй като задълженията на всички предприятия са с 54% по-големи от собствения им капитал.

Данев изрази надеждата си, че с влизането в сила на новия ГПК ще бъдат ускорени производствата по отношение на задълженията на търговските дружества. той посочи, че навлезлите частни съдебни изпълнители са три пъти по-ефективни от държавните по размер на събраните дългове.

[zhivik]

Aлекс, относно колко точно е дела на строителството в БВП, не мога да ти кажа - НСИ дава разбивка само по земеделие, промишленост и услуги, като строителството е набутано при последните. Колкото до другата статия, която си цитирал - ами доколкото си спомням, написах абсолютно същото по-горе, с други думи проблем със строителството има най-вече в курортите.

Вътрешновфирмените задължения наистина са много, но те са по-слабо ликвидни и по-рядко са предсрочно изискуеми, така че не са такъв сериозен проблем, колкото задлъжнялостта към финансовия сектор. Освен това по-големият им размер може да е и поради по-голямата част от транзакциите, които се правят на светло, не забравяй и този фактор (все пак данък печалба падна до 10%).

[Moridin]

Темата беше на милиметри от лок. Морви, можеш да правиш квалификации за статията, без да правиш квалификации за Шайха, които нямаха нищо общо с нищо.

[Demandred]

Малко статистика:

Брутна добавена стойност по отрасли за 2007 по предварителни данни според НСИ (в млн. лева):

Селско и горско стопанство, лов и риболов - 2897,646

Добивна и преработваща промишленост; Производство и разпределение на електроенергия, газ и вода - 11196,898

Строителство - 3788,6

Финанси, кредит, застраховки; Операции с недвижимо и движимо имущество, бизнесуслуги - 10216,834

Търговия, ремонт на автомобили и битова техника; Хотели, общежития и обществено хранене; Транспорт и съобщения - 11311,573

Държавно управление; Образование; Здравеопазване; Други услуги и дейност на неправителствени организации - 6989,177

[zhivik]

Благодаря, като гледам е нова публикация, само да я бяха пуснали заедно с първите данни за БВП за 2007 г., цена нямаха да имат ...

[DELgado]

Аз дочух някакви слухове от един приятел в бранша, че щели да се въведат лицензи за строителните фирми с цел по-голям контрол върху дейноста им и намаляване на бройката на въпросните фирми и фирмички. Това за България де.

[BaYa]

Аз пък чета темата много внимателно, за да разбера щом се пукне балона!! Че за сега заплатният ми статус не би ми позволил и бърлога дори.

[DELgado]

Аз пък чакам да се пукне балона в София. Дано да стане близките години.

[Skywalker]

балона вече се е спукал,обърнете се към по-големите банки за поече инфо!!